Der Immobilienmarkt in Deutschland

Das in deutsche Immobilien gebundene Nettoanlagevermögen beträgt über 10 Billionen Euro, der Beitrag der Immobilienbranche beläuft sich auf 19 Prozent der gesamten Wertschöpfung in Deutschland. 170 Milliarden Euro umfasste das Transaktionsvolumen im Jahr 2012, die Branche beschäftigt rund vier Millionen Personen: Die wirtschaftliche Bedeutung der deutschen Immobilienwirtschaft ist immens.

Die wirtschaftliche Bedeutung der deutschen Immobilienwirtschaft ist erheblich. Auf beruflicher Ebene eng mit Immobilien verbunden sind, neben Käufern und Verkäufern, Maklern und Immobiliengesellschaften, Notaren und Juristen, auch Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Diesen Markt teilen sich immer mehr "Sachverständige".

Inzwischen gibt es ca 30 Organisationen in Deutschland, die Weiterbildungen / Zertifizierungen zum Sachverständigen anbieten.

Immer mehr europäisch ausgerichtete Organisationen drängen auf diesen Markt.

Wer will kann im Fernstudium schon ab ca 3000 Euro seinen "Schein" erwerben, wer will kann aber auch 8 Semester Architektur studieren.

Am Ende dürfen beide Personen Gutachten für Immobilien erstellen.

Zu den Hintergründen:

Die wirtschaftliche Bedeutung der deutschen Immobilienwirtschaft ist immens. Neben Käufern und Verkäufern, Maklern, Immobiliengesellschaften, Notaren, Juristen etc., sind in der Immobilienbranche auch Immobilien-Sachverständige tätig. Das Sachverständigenwesen besitzt in Deutschland eine lange Tradition und ist auch international hoch anerkannt. Trotz der Wichtigkeit der Immobilienbewertung sind jedoch elementare Anforderungen an den Sachverständigen zur Ausübung seines Berufs zunächst nicht vorhanden. So bewegen sich zahlreiche „sachverständige“ Personen auf dem hochsensiblen Immobilienmarkt ohne eine entsprechende Ausbildung, tragen die ungeschützte Bezeichnung des Sachverständigen und unterliegen dabei keinerlei Kontrolle. Der in vielen Bereichen ungeregelte und nicht reglementierte Bereich des Sachverständigenwesens in Deutschland hat zu Auswüchsen und einer zunehmenden Zersplitterung geführt. Insgesamt ist festzuhalten, dass dem Immobilienmarkt in Deutschland zwar eine große wirtschaftliche Bedeutung zukommt, dass es jedoch gerade im Bereich der Immobilienbewertung zahlreiche Konstellationen gibt, die, trotz aller geforderter Transparenz und Professionalität, gerade das Gegenteil erzeugen.

Das in deutsche Immobilien gebundene Nettoanlagevermögen beträgt über 10 Billionen Euro, der Beitrag der Immobilienbranche beläuft sich auf 19 Prozent der gesamten Wertschöpfung in Deutschland. 170 Milliarden Euro umfasste das Transaktionsvolumen im Jahr 2012, die Branche beschäftigt rund vier Millionen Personen: Die wirtschaftliche Bedeutung der deutschen Immobilienwirtschaft ist immens. Auch und gerade im Bereich der Immobilienbewertung sind daher zahleiche Akteure vorhanden. Es treten u.a. Käufer und Verkäufer, Makler, Immobiliengesellschaften, Notare, Juristen und etliche mehr auf den Plan. Darunter auch Immobiliensachverständige. Das Sachverständigenwesen besitzt in Deutschland eine lange Tradition, ist facettenreich, international hoch anerkannt und nimmt das Vorhandensein von Professionalität für sich in Anspruch. Der deutsche Grundstücksmarkt ist ein komplexes System, das Transparenz, Kompetenz und Sachverstand der verantwortlichen Beteiligten erfordert. Diese Eigenschaften bringen die Immobiliensachverständigen mit. Zumindest sollte dies die Forderung sein. Eine fachbezogene, fundierte und nachzuweisende Ausbildung beispielsweise im Bereich der Architektur oder des Bauingenieurwesens, eine stetige Fortbildung, kontrolliert durch unabhängige Instanzen und Gremien, ein gesetzlicher Schutz des Sachverständigen gegen Willkür, Inkompetenz und sogenannte „schwarze Schafe“, festgeschrieben in einem Berufsgesetz, eine stetig geforderte Weiterbildung sowie eine stichprobenartige Vorlage von Gutachten zur Prüfung: All diese elementaren Anforderungen sind in Deutschland zur Ausübung des Berufs des Immobiliensachverständigen nicht erforderlich. Vielmehr bewegen sich zahlreiche „sachverständige“ Personen auf dem hochsensiblen und naturgemäß hochpreisigen Immobilienmarkt ohne eine entsprechende Ausbildung, tragen die ungeschützte Bezeichnung des Sachverständigen, unterliegen keinerlei Kontrolle und die erstellten „Gutachten“ sind oftmals weit entfernt von geforderten Richtlinien und Gesetzen. Im Gegensatz hierzu agieren hoch professionelle Immobiliensachverständige am Markt, geschult durch fundierte Aus-, Fort- und Weiterbildungen, ausgestattet mit jahrelanger Berufserfahrung auf dem komplexen Grundstücksmarkt und der Fähigkeit zur Erstellung aktueller und auch komplizierter Wertermittlungen. Doch auch diese Spezialisten sehen sich in direkter Konkurrenz zu den übrigen angeblich „sachverständigen“ Personen. Der in vielen Bereichen ungeregelte und nicht reglementierte Bereich des Sachverständigenwesens in Deutschland hat daher zu Auswüchsen geführt, die zu einer beginnenden und weiterhin zunehmenden Zersplitterung desselben in Deutschland geführt haben. So hat sich, neben der seit Jahrzehnten anerkannten öffentlichen Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen, auch eine Vielzahl von Alternativen entwickelt. Und diese haben in den letzten Jahren dermaßen an Anzahl und Umfang zugenommen, dass sich selbst die (angehenden) Sachverständigen mit einer Flut von Personenzertifizierungen, sonstigen Zertifikaten und Qualifizierungen konfrontiert sehen, die sie nicht umfänglich durchschauen und deren Bedeutung und Notwendigkeit sie nicht immer beurteilen können. Hinzu kommt die stetig an Bedeutung zunehmende Bewertung von Immobilien im Rahmen von Immobilienkrediten durch Kreditinstitute. Und dass sich die damit einhergehenden Anforderungen an den Gut- Einführung und Problemstellung 14 achter im kreditwirtschaftlichen Bereich mitunter deutlich von denen der Verkehrswertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unterscheiden. Durch diese unterschiedlichen an den Gutachter gestellten Anforderungen sowie die fast unüberschaubare Anzahl an Anbietern wie Akademien, Veranstaltern, Instituten, Schulen etc. wird die notwendige Transparenz bezüglich der beruflichen Qualifikation des Sachverständigen deutlich erschwert. Nicht nur der Gutachter selbst, sondern auch die Nachfrager von Wertermittlungen, Stellungnahmen und sonstigen Hilfestellungen bezüglich Grundstücken und Immobilien sind oftmals überfordert und nicht in der Lage, die Spreu vom Weizen zu trennen. Geschürt wird die zunehmende Anzahl von Berufsqualifikationen u.a. durch das Fehlen eines einheitlichen Berufsgesetzes. So kann sich nahezu jeder mit der Erstellung von Wertermittlungen beschäftigen und ebenfalls nahezu jeder als Sachverständiger bezeichnen. Ein Schutz dieser Bezeichnung fehlt in Deutschland. Im Gegensatz beispielsweise zur Ausbildung und der Tätigkeit als Architekt. Dieser zunehmenden Intransparenz und Undurchsichtigkeit gegenüber steht jedoch die stetig voranschreitende und sogar gesetzlich geforderte Transparenz am Grundstücksmarkt selbst. So sollen beispielsweise Immobilien in München-Schwabing mit Immobilen in der ländlich geprägten Eifel vergleichbar gemacht werden. Diese Forderung geht völlig an der Tatsache der Heterogenität von Immobilien vorbei (oftmals weisen selbst zwei nebeneinanderliegende und baugleiche Immobilien nicht den gleichen Wert auf). Zudem ist eine Vielzahl fachunkundiger Beteiligter der Annahme, Wertermittlungen seien ohne viel Aufwand zu erstellen, da alle erforderlichen Daten und Grundlagen zunehmend über das Internet für jeden abrufbar sind.

Dies führt unter anderem dazu, dass Leistungen des Sachverständigen teilweise nicht mehr ausreichend honoriert werden. So bezieht sich nach Erfahrungen des Verfassers die erste Frage von Kunden, die eine Gutachtenerstellung wünschen, oftmals auf die zu erwartenden Kosten. Fragen bezüglich der Qualifikation und Erfahrung des Sachverständigen oder ein Interesse an der Vorgehensweise der Gutachtenerstellung sind hingegen meist nebensächlich. Dass der Umfang der Gutachten selbst bei marktüblichen Einfamilienhäusern seit Jahren zunimmt und immer mehr behördliche Abfragen, Rückversicherungen etc. schon aus Haftungsgründen mit in die Bewertung einfließen (müssen), ist den Interessenten oftmals nicht zu vermitteln. So werden bei dem Kauf eines durchschnittlichen Einfamilienhauses zwar (allein vom Käufer) mitunter 10.000 € an den Immobilienmakler gezahlt, der Sachverständige, der mit seinem Gutachten oder der Plausibilisierung des geforderten Kaufpreises zur Sicherheit aller Beteiligten beitragen könnte, jedoch oftmals mit der Begründung nicht zu Rate gezogen, dass sein (ohnehin schon knapp kalkuliertes) Honorar von beispielsweise 600,00 € zu hoch sei. Man lasse es dann darauf ankommen oder würde jemanden finden, der das Gutachten auch für 300,00 € erstelle. Diese Art der Entwicklung und der Preispolitik kann nicht zu einer auskömmlichen und erst recht nicht kompetenten Erstellung eines belastbaren Gutachtens führen.